ARTIKELEN VAN JOS ARIENS
Misset gebouwbeheer




Frequentie

De Woudenberger

Eisma's Vakpers

Amersfoortse Courant


TIJDELIJKE HUISVESTING

Veel kantoren, scholen en bedrijven maken voor tijdelijke uitbreidingen gebruik van geschakelde units die binnen enkele dagen gereed zijn. Een korte montagetijd, hoge restwaarde en scala van uitvoeringsmogelijkheden zorgen ervoor dat deze bouwwijze snel aan populariteit wint.
Financiële overwegingen spelen vaak een doorslaggevende rol bij de keuze tussen permanente uitbreidingen of tijdelijke units. Daarnaast komen bijzondere situaties voor zoals een overbruggingsperiode na brand of een grotere ruimtebehoefte die na een beperkte tijd vervalt.

kader
Dat een beperkte gebruikstijd kan uitlopen, blijkt uit de tijdelijke huisvesting van een deel van het Sint Maartenziekenhuis in Nijmegen. De oorspronkelijke reden om na de brand op 27 augustus 1990 voor tijdelijke units te kiezen was de snelle levertijd van 4 maanden. Op 5 oktober werd aan De Meeuw uit Oirschot opdracht gegeven voor de levering en bouw van een vervangend gebouw in 3 lagen. In 6 weken tijd is een complete huisvesting geplaatst, inclusief centrale verwarming, personenliften, patiëntenkamers, vloerbedekking, sanitair etc.
Oplevering van het turn-key project vond plaats op 21 december 1990. De kosten van de gebruikte units bedragen circa 5 miljoen gulden, hetgeen neerkomt op een kubieke meter prijs van ca. fl. 650,-, exclusief de specifieke ziekenhuis-apparatuur. Na een periode van huren overweegt men nu de units te kopen  teneinde ze langer te gebruiken dan gepland.
einde kader

Ook bedrijven die geen geschikte ruimte kunnen huren en geen bouwtijd van enkele maanden willen laten verstrijken kiezen voor snel te plaatsen tijdelijke units. Tijdelijke bouwwerken waaraan de gebruiker een groot aantal specifieke eisen stelt, vergen echter een langere voorbereidingstijd en bouwtijd dan standaard-units waaraan geen bijzondere eisen gesteld zijn.

De bouwkosten voor units ten behoeve van tijdelijke huisvesting voor kantoren variëert tussen fl 200,- per m3 voor low-budget (gebruikte) unitbouw en fl 500,-  per m3 voor luxe unitbouw met bijvoorbeeld C.V. een weersafhankelijke regelingen, isolatieglas, hoogwaardig tapijt en luxe verlichtingssystemen.  Met schakelbare eenheden zijn echter ook bouwwerken te creëren die een permanent karakter krijgen en toch in enkele maanden tijd zijn op te bouwen. We spreken dan over prijzen tot fl 1000,- per m3. Vergelijken we deze prijzen met prijzen van permanente, traditionele bouw van metselwerk, betonelementen of metalen gevelplaten, dan zien we prijzen tussen fl 450,- en fl 600,-.
De korte termijn investeringen, en daarmee ook mogelijke renteverliezen, kunnen bij tijdelijke huisvesting dus aanmerkelijk lager zijn dan in het geval van permanente bouw. Afhankelijk van de tijd dat de units gebruikt worden, kan vooral bij geschakelde units een niet te verwaarlozen restwaarde optreden na afloop van de gebruiksperiode. Deze restwaarde zal duidelijk minder zijn wanneer gebruik is gemaakt van units die zijn opgebouwd uit losse platte elementen. Het zal dan moeilijker zijn een bedrijf te vinden die zo'n specifiek bouwwerk wil overnemen.
 

De periode waarover men de units zal moeten afschrijven neemt toe met de kwaliteit ervan. De meeste units die nu op de markt verschijnen zijn opgebouwd uit een stalen frame-constructie met een goede duurzaamheid. De wanden bestaan uit geïsoleerde houten wandpanelen die aan de buitenkant zijn afgewerkt met een stalen, houten of polyester beplating en voorzien van een duurzame coating. De technische levensduur variëert van 20 tot 30 jaar. Wanneer men deze units in een periode van 10 jaar economische afschrijft, bestaat de kans op een restwaarde van 15 á 30% van de aanschafprijs. Sommige fabrikanten van schakelbare units bieden zelfs een terugkoopgarantie aan.
Over het algemeen moet men rekenen met een afschrijving van de gebouwen met 5-10% per jaar. Bij permanente gebouwen ligt dat percentage op 2%. Dit leidt ertoe dat een permanent gebouw per vierkante meter vloeroppervlak circa 3 tot 5 keer zo veel mag kosten als tijdelijke bouw om toch dezelfde afschrijvingskosten te realiseren. In de praktijk blijken tijdelijke units echter wel iets goedkoper te zijn in aanschaf maar een factor 5 goedkoper wordt zelden gehaald. Tijdelijke units zijn dus goedkoper in aanschaf maar duurder in de afschrijving dan permanente bouwwerken.
De onderhoudskosten bij planmatig/preventief onderhoud bedragen circa 1,5 tot 2% van de investeringswaarde per jaar. Dit percentage komt overeen met dat van permanente bouw, maar omdat deze gebouwen vaak een hogere investering vergen zijn ze dus ook duurder in het onderhoud.
Bij het toenemende milieubewustzijn is ook de vraag van sloop en bouwafval interessant. Wanneer in de toekomst de kosten voor bouwafval toenemen, worden units waarvoor een herbestemming gevonden kan worden aantrekkelijker.

Flexibiliteit

Om een voorstelling te geven van de mate van flexibiliteit die bereikt kan worden met geschakelde units kan men kijken naar een gebouw van 2276 m2 van Douwe Egberts in Utrecht. Na afloop van de gebruiksperiode in Utrecht zijn de onderdelen gedemonteerd en gedeeltelijk opnieuw geschilderd. Daarna zijn dezelfde delen gebruikt voor de huisvesting van een verpleegafdeling van het Slingeland Ziekenhuis in Doetinchem, een lagere school in Bunschoten en een Esso-kantoor in Breda.
De eisen wat betreft indeling in grote en kleine ruimtes zijn in alle gevallen verschillend maar in dit geval is gebruik gemaakt van units die aan alle eisen kunnen voldoen.
De flexibiliteit van unitbouw komt verder tot uitdrukking in de vele financieringsvormen waaruit men kan kiezen. Naast het kopen van de units, vindt ook koop plaats met terugkoopgarantie, huur met of zonder een koopoptie en diverse mogelijkheden tot leasen.

Energie
Een belangrijk deel van de exploitatiekosten wordt gevormd door het energieverbruik. Isolatie met een dikte van 60 tot 100 millimeter is bij moderne units heel goed mogelijk, evenals ramen met dubbel glas. Daarmee kunnen de kosten voor energieverbruik ongeveer op eenzelfde niveau worden gehouden als bij permanente huisvesting. In die gevallen waarbij de energierekening toch hoger uitvalt, is dit veroorzaakt door een relatief grote oppervlakte van de buitenschil in relatie tot het vloeroppervlak. Door het wegwerken van de leidingen in een verlaagd plafond ontstaat een interieur dat vergelijkbaar is met dat van permanente bouwwerken.
 
 

HOME